Το Τμήμα Αττικής του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων (ΣΑΔΑΣ–ΠΕΑ) με ανάρτηση του στον ιστότοπο του, εκφράζει την αντίθεσή του στην προτεινόμενη ανάπτυξη του Κτήματος Καμπά στην Κάντζα, στον Δήμο Παλλήνης με τη μορφή μεγάλου επιχειρηματικού συγκροτήματος γραφείων, εμπορικών καταστημάτων και συνοδών χρήσεων.
Η κριτική του δεν περιορίζεται στο μέγεθος της επένδυσης ή στις επιπτώσεις της στο περιβάλλον.
Αφορά, κυρίως, τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζεται ένας ιστορικός τόπος, τη συμβατότητα των προτεινόμενων χρήσεων με το καθεστώς προστασίας του οινοποιείου και την επάρκεια της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ) να αντιμετωπίσει τις συνέπειες του έργου στην ευρύτερη περιοχή.
Κατά τον Σύλλογο, το Κτήμα Καμπά θα έπρεπε να προστατευθεί ως:
- σημαντικό αρχιτεκτονικό τοπόσημο της περιοχής,
- ιστορικό και πολιτιστικό τοπίο συνδεδεμένο με τη μνήμη της αμπελουργίας και της οινοποιίας,
- πολύτιμη έκταση που θα μπορούσε να αποδοθεί στους κατοίκους ως ελεύθερος χώρος και χώρος πολιτισμού.
Αντί γι’ αυτό, σύμφωνα με την ανακοίνωση του φορέα, η διαχρονική πολεοδομική αντιμετώπιση της έκτασης την κατέστησε πεδίο ανάπτυξης μεγάλων ιδιωτικών επενδύσεων. 
Η ανακοίνωση αποτελεί κριτική και θεσμική τοποθέτηση του ΣΑΔΑΣ–ΠΕΑ.
- Το ιστορικό και πολεοδομικό πλαίσιο
Ο Σύλλογος παρουσιάζει τη σημερινή επενδυτική πρόταση ως αποτέλεσμα μιας μακράς διαδικασίας μεταβολών στον πολεοδομικό χαρακτήρα του Κτήματος Καμπά.
| 1999 |
Πρώτη απόπειρα πολεοδομικής αξιοποίησης
Προβλέφθηκαν χρήσεις πολεοδομικού κέντρου. Η ρύθμιση ακυρώθηκε με την απόφαση 2675/2001 του Συμβουλίου της Επικρατείας, μεταξύ άλλων λόγω του καθεστώτος προστασίας του τοπίου και του χαρακτηρισμού της γης ως γεωργικής υψηλής παραγωγικότητας.
| 2003 |
Μεταβολή του επιτρεπόμενου χαρακτήρα της έκτασης
Με Προεδρικό Διάταγμα προβλέφθηκαν χρήσεις ζώνης εγκαταστάσεων δευτερογενούς και τριτογενούς τομέα. Ο Σύλλογος συνδέει αυτή τη μεταβολή με την ενίσχυση της επενδυτικής αξιοποίησης της περιοχής.
| 2011 |
Οργάνωση της ανάπτυξης μέσω ΠΟΑΠΔ
Εγκρίθηκαν η χωροθέτηση και η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την Περιοχή Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων τριτογενούς τομέα.
| 2021 |
Ρυμοτομική οργάνωση
Η έκταση ρυμοτομήθηκε με νέο Προεδρικό Διάταγμα, βάσει του οποίου διαμορφώνεται το πλαίσιο της σημερινής ανάπτυξης.
Ιδιαίτερη σημασία αποδίδει ο ΣΑΔΑΣ στο γεγονός ότι οι αμπελώνες καταστράφηκαν όταν η έκταση χρησιμοποιήθηκε, όπως αναφέρει, για την απόθεση μπάζων κατά την κατασκευή της Αττικής Οδού. Σύμφωνα με την ανακοίνωση, η μεταγενέστερη κρίση ότι η περιοχή δεν αποτελούσε πλέον γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας συνέβαλε στην αλλαγή της πολεοδομικής της αντιμετώπισης.
Η βασική κριτική εδώ είναι ότι η προηγούμενη υποβάθμιση του χώρου δεν θα έπρεπε να λειτουργεί ως επιχείρημα για την περαιτέρω απώλεια του ιστορικού και περιβαλλοντικού χαρακτήρα του.
- Το μέγεθος της επένδυσης και η επιβάρυνση της περιοχής
Η ΜΠΕ, όπως παρατίθεται και σχολιάζεται στην ανακοίνωση, περιγράφει μια ανάπτυξη ιδιαίτερα μεγάλης κλίμακας σε σχέση με τον υφιστάμενο οικιστικό ιστό.
Πηγή αριθμητικών στοιχείων: οι σελίδες 3-2 και 4-2 της ΜΠΕ, όπως παραπέμπει σε αυτές η ανακοίνωση του ΣΑΔΑΣ–ΠΕΑ.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι, σύμφωνα με την ανακοίνωση, ο μόνιμος πληθυσμός της περιοχής ανέρχεται σε 6.074 κατοίκους, βάσει της απογραφής του 2021 και της μελέτης του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου.
Επομένως, η εκτιμώμενη ημερήσια προσέλευση στο συγκρότημα είναι συγκρίσιμη με τον συνολικό μόνιμο πληθυσμό της περιοχής, ενώ στις περιόδους αιχμής μπορεί να τον υπερβαίνει σημαντικά.
Η σύγκριση αυτή δεν σημαίνει ότι όλοι οι επισκέπτες θα βρίσκονται ταυτόχρονα στην περιοχή ούτε αποδεικνύει από μόνη της ότι οι υποδομές θα είναι ανεπαρκείς. Αναδεικνύει, όμως, το μέγεθος της μεταβολής που πρέπει να αξιολογηθεί.
Ο ΣΑΔΑΣ υποστηρίζει ότι μια τέτοια ανάπτυξη ενδέχεται να επιβαρύνει σημαντικά τις γειτονικές κατοικίες και επισημαίνει ότι παραμένουν κρίσιμα ερωτήματα σχετικά με:
- Την κυκλοφορία: την πρόσθετη κίνηση που θα προκαλέσουν οι εργαζόμενοι, οι επισκέπτες και οι εμπορικές δραστηριότητες.
- Την ασφάλεια των σχολείων: την επίδραση της κυκλοφορίας και των κατασκευαστικών εργασιών στις καθημερινές μετακινήσεις των μαθητών.
- Την ατμοσφαιρική ρύπανση: τις επιπτώσεις κατά την κατασκευή και τη λειτουργία του συγκροτήματος.
- Τα αντιπλημμυρικά έργα: την επάρκεια των υποδομών απέναντι στις ανάγκες που θα δημιουργήσει η ανάπτυξη.
Η ευρύτερη ένσταση είναι ότι οι υποδομές δεν πρέπει να εξετάζονται μόνο ως μέσα εξυπηρέτησης της επένδυσης, αλλά και ως δημόσια αγαθά που οφείλουν να καλύπτουν τις ανάγκες των κατοίκων και των εργαζομένων της περιοχής. 
- Η κριτική αναφορά στη ΜΠΕ: τα βασικά σημεία
Η πιο συγκεκριμένη κριτική του ΣΑΔΑΣ αφορά τη συμβατότητα των χρήσεων, την αρχιτεκτονική σχέση νέων και παλαιών κτιρίων και την αντιμετώπιση των επιπτώσεων στην ευρύτερη περιοχή.
3.1. Εμπορικές χρήσεις και spa στην προστατευόμενη ζώνη του οινοποιείου
Αυτό αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα σημεία της ανακοίνωσης, επειδή δεν αφορά μόνο την αρχιτεκτονική ποιότητα αλλά και τη νομιμότητα των προτεινόμενων χρήσεων σε σχέση με τους ισχύοντες όρους προστασίας.
Σύμφωνα με τον ΣΑΔΑΣ, το ιστορικό συγκρότημα της οινοποιίας προστατεύεται από δύο διαφορετικές πράξεις:
- Το Υπουργείο Περιβάλλοντος το 2004 καθόρισε ζώνη προστασίας, χρήσεις και περιορισμούς δόμησης.
- Το Υπουργείο Πολιτισμού το 2011 χαρακτήρισε μνημειακά τα δύο βασικά κτιριακά συγκροτήματα ως προς το κέλυφός τους.
Στην περιοχή προστασίας προβλέπονται, μεταξύ άλλων, πολιτιστικές δραστηριότητες, χώροι συνάθροισης κοινού, εκθεσιακοί χώροι με κατάστημα, μουσείο οίνου και αρχαιολογικών ευρημάτων, χώροι εστίασης και αναψυχής και τουριστικά καταλύματα έως 40 κλινών.
Η ένσταση του Συλλόγου είναι ότι η προτεινόμενη ανάπτυξη φαίνεται να υπερβαίνει το πλαίσιο αυτό.
Α. Έκταση των εμπορικών χρήσεων
Κατά την ανακοίνωση, περίπου το ένα τέταρτο του υφιστάμενου και νέου δομημένου χώρου που αφορά την περιοχή του οινοποιείου προορίζεται για εμπορικά καταστήματα, σύμφωνα με τη σελίδα 6-30 της ΜΠΕ.
Ο Σύλλογος αντιπαραβάλλει αυτή την πρόβλεψη με τη χρήση «εκθεσιακοί χώροι με κατάστημα», η οποία, κατά την ερμηνεία του, επιτρέπει ένα κατάστημα συνοδευτικό της εκθεσιακής λειτουργίας και όχι μια εκτεταμένη εμπορική δραστηριότητα.
Β. Κέντρο αναζωογόνησης (SPA)
Η ανακοίνωση παραπέμπει στη σελίδα 39 της Μελέτης Κυκλοφοριακών Επιπτώσεων, όπου αναφέρεται «Κατάστημα Παροχής προσωπικών υπηρεσιών (ΣΠΑ)» επιφάνειας 1.304,16 m² στο υπόγειο του διατηρητέου οινοποιείου.
Ο ΣΑΔΑΣ αμφισβητεί ότι μια τέτοια εγκατάσταση μπορεί να ενταχθεί στη χρήση του εκθεσιακού χώρου με συνοδό κατάστημα. Επικαλείται, επίσης, το άρθρο 25 του Ν. 5170/2025 για τις εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής, όταν συντρέχουν οι προβλεπόμενες από τη νομοθεσία προϋποθέσεις.
Η ουσία της κριτικής: ο Σύλλογος θεωρεί ότι οι εμπορικές χρήσεις και το SPA δεν είναι σύννομες στην προστατευόμενη περιοχή και ζητά να αφαιρεθούν από τη ΜΠΕ.
Εδώ χρειάζεται μια σημαντική διάκριση: πρόκειται για τη νομική θέση του ΣΑΔΑΣ, όχι για τελεσίδικη δικαστική κρίση που αποδεικνύει ότι οι συγκεκριμένες χρήσεις είναι παράνομες. Για οριστικό συμπέρασμα απαιτείται έλεγχος του ακριβούς κανονιστικού πλαισίου, των εγκεκριμένων σχεδίων και των προβλεπόμενων χρήσεων κάθε χώρου. 
3.2. Η αρχιτεκτονική διάταξη υποβαθμίζει την παρουσία του μνημείου
Η δεύτερη βασική αιχμή αφορά τη χωρική οργάνωση του νέου συγκροτήματος γύρω από το ιστορικό οινοποιείο.
Ο ΣΑΔΑΣ υποστηρίζει ότι η προτεινόμενη διάταξη μετατρέπει το οινοποιείο από αναγνωρίσιμο τοπόσημο της Κάντζας σε στοιχείο της εσωτερικής αυλής μιας ιδιωτικής επένδυσης.
Το ζήτημα, επομένως, δεν είναι απλώς αν διατηρούνται οι τοίχοι και τα κελύφη των ιστορικών κτιρίων. Είναι αν το μνημείο εξακολουθεί να γίνεται αντιληπτό ως στοιχείο του ευρύτερου αστικού τοπίου ή αν ενσωματώνεται οπτικά και λειτουργικά σε ένα νέο, κυρίαρχο κτιριακό σύνολο.
Ο Σύλλογος εστιάζει ιδιαίτερα σε τρία ζητήματα:
- Τη θέση των νέων κτιριακών όγκων: η διάταξή τους γύρω από το οινοποιείο μπορεί να περιορίσει την αυτοτελή παρουσία του.
- Το ύψος του ξενοδοχείου: στο οικοδομικό τετράγωνο 2 προβλέπεται, σύμφωνα με την ανακοίνωση, ύψος έως 10,75 μέτρα προς την πλευρά των κατοικιών.
- Την ορατότητα από τον αστικό ιστό: η νέα κατασκευή εκτιμάται ότι θα αποκρύπτει σημαντικό μέρος του ιστορικού τοπόσημου από τις γειτονικές περιοχές.
Η ΜΠΕ, όπως παρατίθεται στην ανακοίνωση, αναφέρει ύψη περίπου 6,5 μέτρων για τα περισσότερα διατηρητέα κτίσματα και περίπου 12 μέτρων για το υψηλότερο σημείο του ιστορικού συγκροτήματος. Το προτεινόμενο ξενοδοχείο, συνεπώς, θα έχει ύψος αισθητά μεγαλύτερο από τα περισσότερα παλαιά κτίρια.
Το κρίσιμο επιχείρημα του ΣΑΔΑΣ είναι ότι η προστασία ενός μνημείου δεν εξαντλείται στη διατήρηση του κελύφους του. Περιλαμβάνει και τη διατήρηση της οπτικής, χωρικής και λειτουργικής σχέσης του με την πόλη.
3.3. Η προστασία του μνημείου απαιτεί ουσιαστικό αρχιτεκτονικό έλεγχο
Στο σημείο αυτό η ανακοίνωση διατυπώνει ένα συγκεκριμένο θεσμικό αίτημα.
Εφόσον οι προσθήκες στη ζώνη προστασίας του διατηρητέου υπόκεινται σε αρχιτεκτονικό έλεγχο, ο Σύλλογος ζητά από τα αρμόδια συλλογικά γνωμοδοτικά όργανα, όπως το ΚΕΣΑ ή το ΚΣΝΜ, να διασφαλίσουν ότι:
- το ύψος των νέων κτιρίων δεν θα αποκόπτει οπτικά το ιστορικό συγκρότημα,
- η διάταξη των νέων όγκων δεν θα απομονώνει λειτουργικά το οινοποιείο,
- η σχέση του μνημείου με τις γειτονικές κατοικίες θα παραμείνει αναγνώσιμη.
Η κριτική αυτή μετατοπίζει τη συζήτηση από τη γενική επίκληση της προστασίας στην εξέταση συγκεκριμένων αρχιτεκτονικών παραμέτρων: ύψη, αποστάσεις, θέες, προσβάσεις και χωρική σύνδεση με τον δημόσιο χώρο.
3.4. Τα κενά στην αντιμετώπιση των συνολικών περιβαλλοντικών επιπτώσεων
Η τέταρτη αιχμή αφορά την επάρκεια της ΜΠΕ ως εργαλείου αξιολόγησης των συνεπειών του έργου.
Ο ΣΑΔΑΣ αναφέρει ότι παραμένουν αναπάντητα ή ανεπαρκώς αντιμετωπισμένα ερωτήματα που έχουν ήδη επισημανθεί από κατοίκους της περιοχής. Πρόκειται κυρίως για την κυκλοφορία, την προστασία των σχολείων, την ατμοσφαιρική ρύπανση κατά την κατασκευή και τα αντιπλημμυρικά έργα.
Η βαθύτερη ένσταση είναι ότι μια επένδυση τέτοιου μεγέθους δεν μπορεί να αξιολογείται αποκλειστικά ως αυτοτελές ακίνητο, αποκομμένο από τη λειτουργία της πόλης.
Η αξιολόγηση οφείλει να εξετάζει τις σωρευτικές επιπτώσεις της ευρύτερης ανάπτυξης των Μεσογείων, τις δυνατότητες των υφιστάμενων υποδομών και τις συνέπειες για τις κατοικίες και τις καθημερινές μετακινήσεις.
Πρέπει, ωστόσο, να σημειωθεί ότι η ανακοίνωση δεν παραθέτει αναλυτικά όλους τους πίνακες, υπολογισμούς και τεχνικά παραρτήματα της ΜΠΕ. Επομένως, από το συγκεκριμένο κείμενο τεκμηριώνεται η ύπαρξη των αντιρρήσεων του Συλλόγου, όχι αυτομάτως η τεχνική ορθότητα κάθε επιμέρους ένστασης. Για αυτό απαιτείται εξέταση της πλήρους μελέτης.
- Η συνολικότερη πολεοδομική κριτική
Ο ΣΑΔΑΣ εντάσσει το Κτήμα Καμπά σε μια ευρύτερη τάση μετατροπής των Μεσογείων σε επιχειρηματικό άξονα, αναφέροντας την παρουσία ή τα σχέδια για μεγάλες εγκαταστάσεις εκπαίδευσης, υγείας και γραφειακών χώρων.
Η κριτική του αφορά τον τρόπο με τον οποίο καθορίζονται οι προτεραιότητες του σχεδιασμού: αντί η ανάπτυξη να οργανώνεται με βάση τις ανάγκες των κατοίκων και την προστασία του τοπίου, ο Σύλλογος θεωρεί ότι οι δημόσιες υποδομές προσαρμόζονται κυρίως στις απαιτήσεις των επενδύσεων.
Σε αυτό το πλαίσιο, η διατήρηση του οινοποιείου δεν αποτελεί μεμονωμένο ζήτημα συντήρησης ενός παλαιού κτιρίου. Συνδέεται με το ερώτημα αν ο ιστορικός χώρος θα διατηρήσει δημόσια και πολιτιστική σημασία ή αν θα λειτουργήσει κυρίως ως μέρος ενός εμπορικού και επιχειρηματικού συγκροτήματος.
Η ανακοίνωση διατυπώνει αυτή τη θέση με ιδιαίτερα έντονη πολιτική γλώσσα, απορρίπτοντας συνολικά την εμπορευματοποίηση των μνημείων και των ελεύθερων χώρων. Αυτή είναι η ευρύτερη ιδεολογική και πολεοδομική αφετηρία της κριτικής του.
- Τι ζητά συγκεκριμένα ο ΣΑΔΑΣ για τη Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων
Τα άμεσα αιτήματα του Συλλόγου μπορούν να συνοψιστούν σε δύο βασικές παρεμβάσεις:
- Αφαίρεση των μη επιτρεπόμενων χρήσεων
Να απαλειφθούν από τη μελέτη οι εμπορικές χρήσεις και το κέντρο αναζωογόνησης (SPA) στην προστατευόμενη περιοχή του διατηρητέου οινοποιείου, καθώς ο Σύλλογος θεωρεί ότι δεν συμβιβάζονται με τις θεσμοθετημένες χρήσεις.
- Διασφάλιση της οπτικής και λειτουργικής προστασίας του μνημείου
Να ελεγχθούν από τα αρμόδια γνωμοδοτικά όργανα το ύψος και η διάταξη των νέων οικοδομικών όγκων, ώστε το ιστορικό συγκρότημα να μην αποκόπτεται από τις γειτονικές περιοχές κατοικίας.
Παράλληλα, η συνολικότερη επιχειρηματολογία του Συλλόγου απαιτεί να αντιμετωπιστούν ουσιαστικά τα ζητήματα κυκλοφορίας, σχολικής ασφάλειας, ατμοσφαιρικής ρύπανσης και αντιπλημμυρικής προστασίας.
- Συμπέρασμα: Ποια είναι η ουσία της κριτικής για τη ΜΠΕ;
Η ανακοίνωση του ΣΑΔΑΣ–ΠΕΑ θέτει τρία διακριτά αλλά αλληλένδετα ζητήματα.
Πρώτον, ζήτημα νομιμότητας των χρήσεων: αν οι εμπορικές δραστηριότητες και το spa επιτρέπονται πράγματι στην προστατευόμενη ζώνη του οινοποιείου ή αν απαιτούνται τροποποιήσεις της πρότασης.
Δεύτερον, ζήτημα αρχιτεκτονικής και πολιτιστικής προστασίας: αν η νέα δόμηση, ιδίως το ξενοδοχείο και οι όγκοι γύρω από το μνημείο, διατηρεί την οπτική και λειτουργική σύνδεση του ιστορικού συγκροτήματος με την Κάντζα.
Τρίτον, ζήτημα περιβαλλοντικής και πολεοδομικής επάρκειας: αν η ΜΠΕ αξιολογεί επαρκώς την επιβάρυνση των υποδομών και τις επιπτώσεις στην καθημερινότητα των κατοίκων, λαμβάνοντας υπόψη την κλίμακα της επένδυσης και την ευρύτερη ανάπτυξη της περιοχής.
Η πιο ουσιαστική διάσταση της παρέμβασης είναι ότι ο Σύλλογος δεν θεωρεί αρκετή την τυπική διατήρηση των ιστορικών κτιρίων. Ζητά να προστατευθεί και η σχέση τους με το τοπίο, τον δημόσιο χώρο και την πόλη, ενώ αμφισβητεί αν οι προβλεπόμενες χρήσεις και οι επιπτώσεις της επένδυσης είναι συμβατές με αυτόν τον στόχο.
Για να εξαχθεί, πάντως, ανεξάρτητο συμπέρασμα σχετικά με την επάρκεια της ΜΠΕ και τη νομιμότητα του σχεδιασμού, χρειάζεται αντιπαραβολή της πλήρους μελέτης με τα ισχύοντα Προεδρικά Διατάγματα, τις πράξεις χαρακτηρισμού του οινοποιείου και τις γνωμοδοτήσεις των αρμόδιων υπηρεσιών.
Η πλήρης ανακοίνωση είναι διαθέσιμη στην ιστοσελίδα του ΣΑΔΑΣ–ΠΕΑ, Τμήμα Αττικής .
Πηγή: «Απόφαση ΣΑΔΑΣ Τμ. Αττικής για την ανάπτυξη νέου γραφειακού συγκροτήματος με εμπορικές χρήσεις στο Κτήμα Καμπά» , (23 Οκτωβρίου 2026)
